Simulateur gratuit

Simulateur de cash‑flow : le vrai calcul, ligne par ligne

Les annonces te montrent le loyer. Nous, on te montre ce qu'il te reste vraiment : crédit, assurance, taxe foncière, copro, vacance, entretien. Tout ce que l'annonce oublie est compté.

Gratuit
Sans inscription
Calcul détaillé ligne par ligne

Simuler mon bien Pré-rempli avec un exemple : un T2 à 110 000 € loué 620 €.

Partir d'un exemple

ÉTAPE 01

Le bien

Ce que tu achètes, et ce que tu loues.

Prix d'achat

€

Indique un prix d'achat supérieur à 0 €.

Loyer mensuel hors charges

€/mois

Le loyer versé par le locataire, sans les charges.

Le loyer doit être positif.

Frais de notaire

% du prix

Environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Entre 0 et 20 %.

Travaux

€

Rénovation financée avec le projet. 0 si aucun.

Le montant ne peut pas être négatif.

ÉTAPE 02

Le financement

Ce que la banque te coûte chaque mois.

Apport personnel

€

Souvent l'équivalent des frais de notaire.

L'apport ne peut pas être négatif.

Durée du prêt

ans

Entre 1 et 30 ans.

Taux du prêt

% / an

Taux nominal, hors assurance.

Entre 0 et 15 %.

Assurance emprunteur

% / an

Taux annuel appliqué au capital emprunté.

Entre 0 et 2 %.

ÉTAPE 03

Les charges oubliées

Ce que l'annonce ne te dit jamais.

Taxe foncière

€/an

Souvent l'équivalent de 1 à 2 mois de loyer.

Le montant ne peut pas être négatif.

Copropriété non récupérable

€/mois

La part des charges que tu ne refactures pas au locataire.

Le montant ne peut pas être négatif.

Assurance PNO

€/an

Assurance propriétaire non occupant.

Le montant ne peut pas être négatif.

Vacance locative

mois/an

Mois sans locataire par an, en moyenne.

Entre 0 et 12 mois.

Entretien

€/mois

Provision pour réparations et petits travaux.

Le montant ne peut pas être négatif.

Gestion et garantie loyers impayés

% du loyer

0 si tu gères toi-même, sans garantie.

Entre 0 et 30 %.

Calcul hors fiscalité. Le résultat se met à jour à chaque modification.

Transparence

Comment arrive-t-on à ce résultat ?

Pas de boîte noire. Chaque euro qui entre et chaque euro qui sort, imprimé ligne par ligne.

TICKET IMMO

Relevé mensuel ·

=CASH-FLOW NET

Les annonces ne te montrent pas ce ticket.

La formule

Le cash-flow, c'est ce qu'il te reste chaque mois, ou ce que tu sors de ta poche, une fois tout payé.

Cash-flow = loyer − mensualité − assurance emprunteur − taxe foncière − copro − assurance PNO − vacance − entretien − gestion

Ce qui changerait ton résultat

Chaque levier est testé sur tes chiffres, toutes choses égales par ailleurs.

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Le cash-flow, c'est ce qu'il te reste, ou ce que tu sors de ta poche, chaque mois une fois le loyer encaissé et toutes les dépenses payées. C'est l'indicateur qui dit si ton investissement s'autofinance, ou s'il te demande un effort d'épargne.

Pourquoi le rendement de l'annonce est trompeur

Les annonces affichent le rendement brut : loyer annuel divisé par le prix. Il ignore les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité. Un bien affiché à 6,8 % brut peut très bien générer un cash-flow négatif, et tomber sous 2 % une fois les impôts payés.

Cash-flow négatif : est-ce forcément une mauvaise affaire ?

Pas forcément. Chaque mensualité rembourse une partie du capital : c'est de l'épargne forcée. Si tu sors 174 € par mois mais que tu rembourses 227 € de capital, tu t'enrichis réellement de 53 € par mois. La vraie question : peux-tu tenir cet effort sur la durée, et que se passe-t-il si les prix stagnent ?

Les 5 leviers pour améliorer ton cash-flow

Négocier le prix : 10 % de moins, c'est une mensualité plus faible pendant 20 ou 25 ans.
Changer d'assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, tu peux en changer à tout moment, sans frais.
Louer en meublé : le loyer est souvent 10 à 20 % plus élevé, avec une fiscalité différente.
Augmenter l'apport : moins de capital emprunté, moins d'intérêts.
Réduire la vacance : un bien bien présenté et au bon prix se reloue plus vite.

Ce que ce simulateur ne prend pas en compte

La fiscalité (micro-foncier, régime réel, location meublée), la revalorisation des loyers, l'évolution des prix et les frais de revente. Ces paramètres changent le résultat : ils feront l'objet de simulateurs dédiés.

Questions fréquentes

Tout ce qu'on nous demande

Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ?

C'est ce qu'il te reste chaque mois, ou ce que tu sors de ta poche, une fois le loyer encaissé et toutes les dépenses payées : mensualité du crédit, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, vacance locative, entretien et gestion.

Un cash-flow négatif, est-ce forcément une mauvaise affaire ?

Non. Chaque mensualité rembourse une partie du capital : c'est de l'épargne forcée. Le simulateur calcule ton enrichissement réel (cash-flow + capital remboursé). La vraie question est de savoir si tu peux tenir l'effort d'épargne sur la durée.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix d'achat. Le rendement net retire les charges et ajoute les frais d'acquisition (notaire, travaux) au coût du projet. L'écart entre les deux est souvent de 2 à 3 points.

Le simulateur prend-il en compte les impôts ?

Pas encore. Le calcul est volontairement hors fiscalité, car elle dépend de ton régime (micro-foncier, réel, location meublée) et de ta tranche d'imposition. Un simulateur fiscal dédié est en préparation.

Quelle vacance locative retenir ?

Un mois par an est une hypothèse prudente pour un bien classique. En zone très tendue avec un bien bien placé, 2 semaines peuvent suffire ; pour une location étudiante, compte plutôt 1 à 2 mois (l'été).

Mes données sont-elles enregistrées ?

Tes saisies restent sur ton appareil, dans le stockage local de ton navigateur, pour que tu retrouves ta simulation. Rien n'est envoyé sur nos serveurs.