Rendement brut, net, net‑net : pourquoi 6,8 % deviennent 1,9 %

Mis à jour le 27 septembre 2026

Le rendement affiché dans une annonce immobilière est presque toujours le rendement brut. C'est le plus simple à calculer, et le plus flatteur. Voici ce qui se passe quand on ajoute, une par une, les lignes qu'il oublie.

Les trois rendements

• Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. C'est le chiffre des annonces.
• Rendement net = (loyer annuel − charges) ÷ (prix + frais d'acquisition). Il intègre les frais de notaire, la taxe foncière, la copro, la vacance, l'entretien et les assurances.
• Rendement net‑net = rendement net après impôts. C'est ce qui arrive réellement dans ta poche, avant le crédit.

L'exemple : un T2 à 110 000 €

Loué 620 € par mois hors charges, soit 7 440 € par an. Rendement brut : 6,8 %. Maintenant, on imprime le ticket.

Ce qu'il faut retenir

Les charges font passer le rendement de 6,8 % à 4,0 %. Puis les impôts, à eux seuls, divisent le rendement par deux : de 4,0 % à 1,9 %. Dans cet exemple, en location nue au micro-foncier, avec une tranche marginale d'imposition à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux.

C'est pour ça que le choix du régime fiscal (micro-foncier, régime réel, location meublée) peut peser plus lourd que quelques centaines d'euros négociés sur le prix.

Et le crédit dans tout ça ?

Le rendement ne tient pas compte du financement. Pour savoir si ton bien s'autofinance chaque mois, il faut calculer le cash‑flow : loyer moins mensualité et charges. C'est exactement ce que fait le simulateur.

Exemple chiffré à but pédagogique : location nue, micro-foncier, TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %. Pas un conseil en investissement.