Capacité d'emprunt : combien la banque peut te prêter
La règle des 35 %, les loyers retenus à 70 %, tes crédits en cours : calcule ton capital empruntable et le prix de bien que tu peux viser.
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- Barèmes 2026
Mis à jour le 28 septembre 2026 · Méthode et sources
Comment arrive-t-on à ce résultat ?
Pas de boîte noire : chaque ligne du calcul, avec sa règle.
La règle des 35 %
Depuis 2022, les banques doivent respecter une recommandation devenue contraignante du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : l'ensemble de tes mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de tes revenus, sur 25 ans maximum.
Mensualité max = 35 % × revenus retenus − crédits en coursCe que la banque regarde aussi
Le reste à vivre, la stabilité de tes revenus, ton épargne et la tenue de tes comptes. Les banques peuvent dépasser 35 % pour 20 % de leurs dossiers, surtout pour la résidence principale.
Tout ce qu'on nous demande
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
On part de tes revenus nets mensuels, auxquels les banques ajoutent souvent 70 % des loyers perçus ou attendus. La mensualité maximale est de 35 % de ces revenus, assurance comprise, moins tes crédits en cours. On en déduit le capital empruntable selon le taux, la durée et l'assurance.
La règle des 35 % est-elle obligatoire ?
Oui, depuis janvier 2022 la recommandation du HCSF est juridiquement contraignante pour les banques. Elles peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour l'achat de la résidence principale.
Pourquoi seulement 70 % des loyers ?
C'est une pratique courante des banques pour tenir compte de la vacance locative et des charges. Certaines banques utilisent une autre méthode (le différentiel de loyers) : le résultat peut donc varier d'un établissement à l'autre.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?
25 ans, selon la règle du HCSF. Elle peut aller jusqu'à 27 ans avec un différé d'amortissement, pour un achat dans le neuf ou avec d'importants travaux.
Ce simulateur remplace-t-il l'avis d'une banque ?
Non. Il donne une estimation selon la règle des 35 %. La banque regarde aussi ton reste à vivre, ta stabilité professionnelle, ton épargne et la tenue de tes comptes.