Lexique de l'investissement locatif
Les mots de l'investissement locatif, expliqués simplement, avec le chiffre qui compte. Mis à jour le 28 septembre 2026.
Achat
Frais de notaire
Ensemble des sommes payées au notaire lors d'un achat. Contrairement à leur nom, ils sont surtout composés de taxes : les droits de mutation (environ 6,32 % du prix dans la plupart des départements en 2026), auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, la TVA, la contribution de sécurité immobilière et des débours.
Calculer mes frais de notaireDroits de mutation (DMTO)
Taxes perçues lors d'une vente dans l'ancien, pour le département, la commune et l'État. La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever leur part de 0,5 point ; les primo-accédants achetant leur résidence principale restent au taux de 5,81 %.
Voir le détail du calculFinancement
Taux d'endettement
Part des revenus consacrée au remboursement des crédits, assurance comprise. La règle du HCSF plafonne ce taux à 35 % pour la plupart des dossiers.
Calculer ma capacité d'empruntHCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière encadre le crédit immobilier : 35 % d'endettement maximum et 25 ans de durée (27 avec différé dans le neuf). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, surtout pour la résidence principale.
Calculer ma capacité d'empruntDurée maximale de prêt
Durée maximale d'un prêt immobilier selon le HCSF, portée à 27 ans avec un différé d'amortissement dans le neuf. Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût total des intérêts.
Tester différentes duréesCoût du crédit
Total des intérêts payés sur la durée du prêt, hors assurance. Il se calcule simplement : mensualité × nombre de mois − capital emprunté.
Capital remboursé
Partie de chaque mensualité qui rembourse réellement l'emprunt (le reste correspond aux intérêts). C'est de l'épargne forcée : elle s'ajoute au cash-flow pour mesurer l'enrichissement réel.
Lire le guideAssurance emprunteur et loi Lemoine
Assurance qui couvre le prêt en cas de décès ou d'invalidité. Depuis la loi Lemoine de 2022, tu peux en changer à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes.
Rentabilité
Cash-flow
Ce qu'il te reste chaque mois, ou ce que tu sors de ta poche, une fois le loyer encaissé et toutes les dépenses payées : crédit, assurance, taxe foncière, copropriété, vacance, entretien.
Calculer mon cash-flowRendement brut, net et net-net
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix. Le net retire les charges et ajoute les frais d'achat. Le net-net retire aussi les impôts.
Lire le guideTaxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire. C'est l'une des charges les plus lourdes, et l'une des plus souvent oubliées dans les calculs de rendement.
L'intégrer à mon calculVacance locative
Période pendant laquelle le logement n'est pas loué. Un mois par an est une hypothèse prudente pour un bien classique.
L'intégrer à mon calculCharges de copropriété non récupérables
Part des charges de copropriété que le propriétaire ne peut pas refacturer au locataire : gros travaux, honoraires du syndic, certaines assurances.
Assurance PNO
Assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété. Elle couvre le propriétaire lorsque le logement est vide ou que l'assurance du locataire ne joue pas.
Fiscalité
Micro-foncier
Régime simplifié de la location nue : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique sur les loyers bruts, sans déduire les charges réelles. Au-delà de 15 000 € de loyers par an, le régime réel est obligatoire.
Voir l'impact sur le rendementDéficit foncier
En location nue au régime réel, quand les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Micro-BIC (location meublée)
Régime simplifié de la location meublée classique : un abattement de 50 % s'applique sur les loyers, contre 30 % en location nue au micro-foncier.
Prélèvements sociaux
Contributions sociales prélevées sur les revenus fonciers, en plus de l'impôt sur le revenu.
Plus-value immobilière
Gain réalisé à la revente d'un bien autre que la résidence principale. Des abattements pour durée de détention l'exonèrent totalement d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Location
Durée du bail
Un propriétaire particulier signe un bail de 3 ans minimum en location nue, 1 an en meublé, et 9 mois pour un bail étudiant meublé.
Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire à l'entrée, hors charges, restituée à la sortie. Plafonnée à 1 mois de loyer en location nue et 2 mois en meublé.
Préavis du locataire
Délai à respecter par le locataire pour quitter le logement : 3 mois en location nue, réduit à 1 mois en zone tendue et en location meublée.