Simulateur de cash‑flowpar Ticket Immo
Partir d'un exemple
ÉTAPE 01

Le bien

Ce que tu achètes, et ce que tu loues.

€
Indique un prix d'achat supérieur à 0 €.
€/mois
Le loyer versé par le locataire, sans les charges.
Le loyer doit être positif.
% du prix
Environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Entre 0 et 20 %.
€
Rénovation financée avec le projet. 0 si aucun.
Le montant ne peut pas être négatif.
ÉTAPE 02

Le financement

Ce que la banque te coûte chaque mois.

€
Souvent l'équivalent des frais de notaire.
L'apport ne peut pas être négatif.
ans
Entre 1 et 30 ans.
% / an
Taux nominal, hors assurance.
Entre 0 et 15 %.
% / an
Taux annuel appliqué au capital emprunté.
Entre 0 et 2 %.
ÉTAPE 03

Les charges oubliées

Ce que l'annonce ne te dit jamais.

€/an
Souvent l'équivalent de 1 à 2 mois de loyer.
Le montant ne peut pas être négatif.
€/mois
La part des charges que tu ne refactures pas au locataire.
Le montant ne peut pas être négatif.
€/an
Assurance propriétaire non occupant.
Le montant ne peut pas être négatif.
mois/an
Mois sans locataire par an, en moyenne.
Entre 0 et 12 mois.
€/mois
Provision pour réparations et petits travaux.
Le montant ne peut pas être négatif.
% du loyer
0 si tu gères toi-même, sans garantie.
Entre 0 et 30 %.
Calcul hors fiscalité. Le résultat se met à jour à chaque modification.
Transparence

Comment arrive-t-on à ce résultat ?

Pas de boîte noire. Chaque euro qui entre et chaque euro qui sort, imprimé ligne par ligne.

TICKET IMMO
Relevé mensuel ·
=CASH-FLOW NET
Les annonces ne te montrent pas ce ticket.

La formule

Le cash-flow, c'est ce qu'il te reste chaque mois, ou ce que tu sors de ta poche, une fois tout payé.

Cash-flow = loyer − mensualité − assurance emprunteur − taxe foncière − copro − assurance PNO − vacance − entretien − gestion

Ce qui changerait ton résultat

Chaque levier est testé sur tes chiffres, toutes choses égales par ailleurs.

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Le cash-flow, c'est ce qu'il te reste, ou ce que tu sors de ta poche, chaque mois une fois le loyer encaissé et toutes les dépenses payées. C'est l'indicateur qui dit si ton investissement s'autofinance, ou s'il te demande un effort d'épargne.

Pourquoi le rendement de l'annonce est trompeur

Les annonces affichent le rendement brut : loyer annuel divisé par le prix. Il ignore les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité. Un bien affiché à 6,8 % brut peut très bien générer un cash-flow négatif, et tomber sous 2 % une fois les impôts payés.

Cash-flow négatif : est-ce forcément une mauvaise affaire ?

Pas forcément. Chaque mensualité rembourse une partie du capital : c'est de l'épargne forcée. Si tu sors 174 € par mois mais que tu rembourses 227 € de capital, tu t'enrichis réellement de 53 € par mois. La vraie question : peux-tu tenir cet effort sur la durée, et que se passe-t-il si les prix stagnent ?

Les 5 leviers pour améliorer ton cash-flow

  • Négocier le prix : 10 % de moins, c'est une mensualité plus faible pendant 20 ou 25 ans.
  • Changer d'assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, tu peux en changer à tout moment, sans frais.
  • Louer en meublé : le loyer est souvent 10 à 20 % plus élevé, avec une fiscalité différente.
  • Augmenter l'apport : moins de capital emprunté, moins d'intérêts.
  • Réduire la vacance : un bien bien présenté et au bon prix se reloue plus vite.

Ce que ce simulateur ne prend pas en compte

La fiscalité (micro-foncier, régime réel, location meublée), la revalorisation des loyers, l'évolution des prix et les frais de revente. Ces paramètres changent le résultat : ils feront l'objet de simulateurs dédiés.